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摘要：央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布消息稱，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)買二套房且貸款未結(jié)清的家庭，最低首付比例不低于30%。分析人士指出，在經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)庫(kù)存高企的背景下，新政意在刺激非限購(gòu)城市購(gòu)房需求、促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　反應(yīng)

　　開(kāi)發(fā)商：

　　新政效果要看落地情況

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，央行和銀監(jiān)局在春節(jié)前頒布新政意味深遠(yuǎn)，眾所周知，春節(jié)是返鄉(xiāng)高峰，同時(shí)年末企業(yè)通常會(huì)給予員工一定的年終獎(jiǎng)勵(lì)，此時(shí)發(fā)布降低首付的新政，將有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)，預(yù)計(jì)新政將會(huì)令原本是樓市成交淡季的春節(jié)月，迎來(lái)一輪交易量的小高峰。

　　事實(shí)上，在政策出臺(tái)前，已經(jīng)有二、三線城市，甚至四線城市的房企樓盤加入“賀歲返鄉(xiāng)置業(yè)”促銷大軍。

　　“近期來(lái)看房的有不少返鄉(xiāng)客，我們春節(jié)期間每天都有人在售樓處值班，滿足廣大購(gòu)房者特別是返鄉(xiāng)客的置業(yè)需求。”中部某城市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，此次房貸新政出臺(tái)，為不限購(gòu)的城市樓市再添政策春風(fēng)。不過(guò)，這位負(fù)責(zé)人同時(shí)承認(rèn)，與北京、上海一線城市相比，目前二、三線城市樓市庫(kù)存仍然較大，“政策對(duì)樓市具體有多大利好，還要看具體落地情況?！?

　　購(gòu)房者

　　降低門檻但購(gòu)房成本未降

　　房貸新政昨天下午一經(jīng)公布，迅速在購(gòu)房者中引發(fā)熱議，不少購(gòu)房者對(duì)房貸新政持樂(lè)觀態(tài)度，一位打算在春節(jié)前后置業(yè)的購(gòu)房者表示，自己屬于改善型購(gòu)房，此次政策進(jìn)一步下降首付比例，可以降低自己的購(gòu)房門檻。不過(guò)，一些購(gòu)房者對(duì)政策持謹(jǐn)慎態(tài)度，有人就認(rèn)為，盡管首付比例下降，但是房子價(jià)格沒(méi)有下降，因此，對(duì)于購(gòu)房者而言，總的購(gòu)房成本并沒(méi)有下降。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)政策再松綁有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。不過(guò)從根本上看，這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本問(wèn)題，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款的利率并未降低。

　　影響

　　將拉升一線城市樓市信心

　　郭毅表示，“北上廣深+海南”的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年已經(jīng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”，成交量、價(jià)穩(wěn)步升溫。盡管新政并未對(duì)這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成新的利好刺激，但整體寬松的政策趨勢(shì)，將會(huì)拉升購(gòu)房者對(duì)樓市的信心，同時(shí)還將助力這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年保持平穩(wěn)上升。

　　“雖然一線城市限購(gòu)，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅成交面積較去年12月同期上升2%，其中一線城市上升4%?？梢钥闯?購(gòu)房者入市意愿仍較強(qiáng)烈。預(yù)計(jì)2016年樓市依然將延續(xù)開(kāi)門紅趨勢(shì)，2016年上半年市場(chǎng)依然將延續(xù)上行趨勢(shì)。

　分析

　　有利于剛需和“首改”需求入市

　　融360房貸分析師郝俊丞表示，在當(dāng)前高庫(kù)存壓力之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)及投資開(kāi)發(fā)增速已危及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，尤其是房子嚴(yán)重過(guò)剩的三、四線城市及少部分二線城市，庫(kù)存壓力很大。房貸新政一旦全面實(shí)施，這些城市將直接受惠。而市場(chǎng)原本就火爆的一線城市，即使不在此次政策范圍內(nèi)，樓市成交量想必也將迎來(lái)新一輪的爆發(fā)期。

　　溫彬表示，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對(duì)非“限購(gòu)”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購(gòu)房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，房貸政策是影響樓市的第一重要政策，首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對(duì)于那些收入不低但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時(shí)雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來(lái)還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2016年，全國(guó)樓市將繼續(xù)回暖。

　　對(duì)三四線城市去庫(kù)存作用不大

　　“首次購(gòu)房家庭最低20%的首付比例，已與2008年救市政策的力度齊平，1.5線城市(經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的二線城市)和二線城市將迎來(lái)重大利好?！惫惴治稣J(rèn)為，在近幾年一線城市房?jī)r(jià)高企、生活成本居高不下的背景下，部分白領(lǐng)選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人才缺口大、薪酬水平較高的1.5線及二線城市就業(yè)及居住，新政無(wú)疑為這部分人群帶來(lái)了安居機(jī)會(huì)，將促進(jìn)這些城市住宅市場(chǎng)成交量的提升，隨著交易量的回暖，房?jī)r(jià)也有望穩(wěn)步上漲。

　　不過(guò)，郭毅同時(shí)表示，新政對(duì)于部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三、四線城市作用不大，這些城市在有業(yè)無(wú)產(chǎn)的現(xiàn)狀下，人口凈流出的情況難以得到改善，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量的上升，去庫(kù)存形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

　　追問(wèn)

　　1.首付比例還有下調(diào)空間嗎?

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所高級(jí)研究員李佩珈表示，“首付比”無(wú)論橫向還是縱向，都還處于偏高水平，有進(jìn)一步下調(diào)空間。根據(jù)IMF調(diào)查數(shù)據(jù)，國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家采用20%的首付比例。從歷史看，2010年之前，我國(guó)住房抵押貸款的首付比例一直為20%。

　　2.新政能否提振春節(jié)樓市?

　　融360房貸分析師郝俊丞表示，目前正值我國(guó)農(nóng)歷新年前夕，各大銀行的房貸正逐漸趨緊，各大樓盤也即將封盤，此時(shí)推出該項(xiàng)利好政策能否起到立竿見(jiàn)影的作用還不好說(shuō)，對(duì)于樓市能夠起到多大的提振作用，也還有待后續(xù)的進(jìn)一步觀察。我們預(yù)計(jì)，經(jīng)過(guò)春節(jié)的政策發(fā)酵，春節(jié)后將迎來(lái)2016年樓市的第一股暖流。

　　3.房?jī)r(jià)接下來(lái)會(huì)因此飆升嗎?

　　李佩珈表示，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求格局未發(fā)生根本改變，居民住房消費(fèi)更趨理性，尤其是首次購(gòu)房者的需求數(shù)量有所減少，房地產(chǎn)新政不會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲。

　　4.新政的去庫(kù)存效果會(huì)如何?

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在2016年去庫(kù)存的大背景下，房貸新政給市場(chǎng)傳遞了積極正向的信號(hào)，但是對(duì)去庫(kù)存的實(shí)際效果恐怕不大。首付降低，意味著減少的首付部分轉(zhuǎn)移至未來(lái)的月供，未來(lái)的還款成本就會(huì)提高，還款壓力就會(huì)加大，即使首付比例下降，購(gòu)房家庭也未必敢向銀行貸款。所以，非限購(gòu)城市去庫(kù)存要靠產(chǎn)業(yè)布局和公共資源分配的調(diào)整，要靠降房?jī)r(jià)、減稅費(fèi)等減少購(gòu)房人負(fù)擔(dān)的有效舉措。

　　5.未來(lái)還會(huì)以什么措施去庫(kù)存?

　　房地產(chǎn)專家、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，目前政府在全方位加熱房地產(chǎn)，除了進(jìn)一步降低首付比，還可以嘗試降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，讓有房的人進(jìn)入市場(chǎng)，盤活市場(chǎng)。

　　他還表示，在二套房方面，國(guó)家政策不強(qiáng)勢(shì)，一步一步來(lái)，在刺激三、四城市購(gòu)買力方面會(huì)起到一定作用。進(jìn)城農(nóng)民工成為城市買房的主要突破口，他們購(gòu)買力不強(qiáng)，如果采取更多措施激發(fā)農(nóng)民購(gòu)買力，嘗試將宅基地變現(xiàn)，將對(duì)去庫(kù)存有較大幫助。不過(guò)這涉及土地制改革問(wèn)題，估計(jì)宅基地變現(xiàn)很難出臺(tái)，建議加快試點(diǎn)。